Rinegoziare significa modificare consensualmente alcune condizioni del mutuo con la banca attuale. Può ridurre la rata o cambiare il tipo di tasso senza trasferire l’ipoteca, ma la banca non è normalmente obbligata ad accettare e una rata più bassa non coincide sempre con un risparmio complessivo.
Rinegoziazione, surroga e sostituzione
Nella rinegoziazione restano banca e contratto originari, modificati con un accordo. Nella surroga il debito residuo passa a un’altra banca mantenendo l’ipoteca e il cliente non sostiene costi o penali nei casi previsti dall’articolo 120-quater del TUB.
La sostituzione chiude il vecchio mutuo e ne apre uno nuovo, con nuova ipoteca e possibili costi. Definire correttamente l’operazione evita di confrontare offerte non omogenee.
Che cosa si può chiedere
Le parti possono discutere riduzione del tasso o dello spread, passaggio tra fisso e variabile, allungamento o riduzione della durata e altre condizioni ammesse. La banca valuta la richiesta e può proporre una combinazione diversa.
Formula la domanda con numeri: debito residuo, rata, durata, tasso attuale e alternativa di mercato. Una richiesta generica è più difficile da valutare.
- Riduzione del TAN o dello spread
- Cambio del tipo di tasso
- Durata residua
- Periodicità e data della rata
- Rimozione o revisione di servizi accessori
- Nuovo piano di ammortamento
Rata più bassa e costo totale
Allungare la durata riduce normalmente la rata ma aumenta il numero di interessi futuri. Ridurre il tasso può invece abbassare sia rata sia interessi, ma il risultato dipende da capitale e anni residui.
Confronta il totale delle rate future e non gli interessi già pagati, che sono un costo passato. Chiedi il nuovo piano prima di accettare.
Esempio numerico
Su 150.000 euro residui per 20 anni, al 4,50% la rata teorica è circa 949 euro; al 3,50% scende a circa 870 euro. Il risparmio mensile è vicino a 79 euro e quello sulle 240 rate a circa 18.960 euro, prima di eventuali costi o differenze contrattuali.
Se invece il tasso resta al 4,50% ma la durata sale a 25 anni, la rata scende a circa 834 euro mentre gli interessi futuri aumentano sensibilmente. La liquidità mensile migliora, il costo complessivo no.
Come presentare una proposta credibile
Raccogli l’ultimo rendiconto, debito residuo, piano, tasso, valore dell’immobile e offerte alternative. Mostra uno storico regolare e indica la modifica desiderata.
Puoi chiedere alla banca attuale di allineare le condizioni a una proposta di surroga, ma evita di presentare preventivi non comparabili o non più validi.
Che cosa deve risultare per iscritto
L’accordo deve chiarire nuova decorrenza, tasso, parametro e spread, durata, rata indicativa o regola di calcolo, spese e destino di polizze o conto collegato. Conserva il piano aggiornato.
Verifica se esistono condizioni che fanno perdere lo sconto e se cambiano garanzie o obblighi. Non considerare conclusa la rinegoziazione sulla base di una telefonata.
Quando valutare direttamente la surroga
Se la banca rifiuta o offre un miglioramento limitato, confronta la portabilità. La surroga deve riguardare il debito residuo e non può imporre al cliente costi indiretti per il trasferimento nei casi disciplinati dal TUB.
Valuta tempi, nuovo TAEG, tasso, durata e servizi accessori. Il nostro calcolatore confronta i flussi futuri a durata uguale o diversa, ma il PIES resta il documento di riferimento.
Caso pratico: rata più bassa o risparmio
Su 150.000 euro per 20 anni, scendere dal 4,50% al 3,50% riduce rata e interessi futuri.
Allungare a 25 anni può abbassare ancora la rata ma aumentare il totale: liquidità mensile e risparmio non sono la stessa cosa.
Rinegoziazione, surroga e sostituzione
| Operazione | Banca | Effetto |
|---|---|---|
| Rinegoziazione | La stessa | Accordo sul contratto |
| Surroga | Cambia | Ipoteca trasferita senza costi nei casi TUB |
| Sostituzione | Può cambiare | Nuovo mutuo e nuova ipoteca |
FAQ
La banca è obbligata a rinegoziare?
Normalmente no: serve un accordo tra cliente e banca, salvo discipline speciali applicabili a casi specifici.
Rinegoziazione e surroga sono uguali?
No. La rinegoziazione avviene con la banca attuale; la surroga trasferisce il debito residuo a una nuova banca mantenendo l’ipoteca.
Allungare la durata conviene?
Riduce normalmente la rata, ma può aumentare gli interessi futuri. Va misurato il totale residuo.
Norme citate nella guida
Articolo 120-quater del TUB ↗
Disciplina la portabilità gratuita.
Fonti e verifiche
Contenuto verificato su fonti istituzionali e aggiornato alla data indicata. Norme, tariffe e condizioni contrattuali possono cambiare: consulta sempre la fonte e i documenti della tua compagnia.
Banca d’Italia – Il mutuo ipotecario in parole semplici ↗Normattiva – articolo 120-quater del Testo unico bancario ↗Questa guida ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza assicurativa, legale o fiscale né un’offerta di prodotti. Prima di decidere, verifica normativa vigente, preventivo e set informativo.
