La surroga si valuta sul debito e sugli anni ancora da pagare, non sull’importo originario. Questo strumento confronta i flussi futuri del mutuo attuale e della nuova proposta, distinguendo riduzione della rata e risparmio complessivo.
Quali dati servono per confrontare la surroga
Recupera debito residuo, TAN, numero di rate ancora dovute e periodicità dall’ultimo rendiconto. Per la nuova offerta usa tasso, durata e condizioni del PIES, non un messaggio pubblicitario.
Inserisci come costi soltanto spese esterne o servizi realmente sostenuti per la nuova soluzione: la portabilità disciplinata dall’articolo 120-quater del TUB non deve comportare costi, commissioni o penali per il cliente.
- Debito residuo aggiornato
- TAN del mutuo attuale
- Anni o mesi residui
- TAN della nuova offerta
- Nuova durata
- Eventuali costi esterni documentati
Formula della rata
Il calcolo usa il piano francese a rate mensili costanti e applica il tasso inserito al capitale residuo. La rata comprende una quota interessi decrescente e una quota capitale crescente.
Mutui variabili, con cap, floor, rata protetta, preammortamento o periodicità diversa richiedono il piano contrattuale. La simulazione non prevede l’andamento futuro degli indici.
Risparmio mensile e risparmio totale
Il risparmio mensile è la differenza tra le due rate. Il risparmio totale confronta tutte le rate ancora dovute nelle due ipotesi e sottrae gli eventuali costi inseriti.
Una nuova durata più lunga può ridurre molto la rata e contemporaneamente aumentare il totale futuro: per questo entrambi gli indicatori vengono mostrati separatamente.
Esempio a durata invariata
Con 150.000 euro residui, 20 anni e TAN attuale del 4,50%, la rata teorica è circa 949 euro. Con surroga al 3,50% e la stessa durata scende a circa 870 euro.
La differenza è circa 79 euro al mese. Su 240 rate il nuovo scenario riduce i pagamenti futuri di quasi 19.000 euro prima di eventuali costi o variazioni rispetto al modello.
Esempio con allungamento della durata
Se la nuova banca propone 25 anni al 3,50%, la rata scende ulteriormente, ma le rate diventano 300. Il confronto corretto deve sommare l’intero nuovo piano.
Allungare può essere utile per recuperare margine mensile, ma non va presentato automaticamente come risparmio. Valuta anche età a scadenza e protezione dagli imprevisti.
Punto di pareggio
Quando esistono costi esterni, il punto di pareggio indica quanti mesi di risparmio rata servono per recuperarli. Se la nuova rata non è più bassa, il dato non è significativo.
La surroga legale è gratuita; il campo costi serve a rappresentare polizze facoltative sostituite, consulenze indipendenti o altre uscite realmente collegate alla scelta, non commissioni vietate.
Controlli prima di firmare
Confronta PIES, TAEG, nuovo piano, tipo di tasso, condizioni del conto e polizze. Verifica che il capitale della surroga coincida con il debito residuo e che non vengano aggiunti costi indiretti.
Il consumatore dispone di almeno sette giorni di riflessione dalla proposta vincolante. Conserva offerta, PIES e conteggio usato nel confronto.
FAQ
La surroga ha costi per il cliente?
Nei casi disciplinati dall’articolo 120-quater del TUB, il cliente non deve sostenere costi, commissioni, oneri o penali per il trasferimento.
Devo inserire il capitale originario?
No: usa il debito residuo indicato dalla banca.
Una rata più bassa significa sempre risparmio?
No. Se la durata aumenta, il totale delle nuove rate può essere superiore.
Il risultato sostituisce il PIES?
No. È una simulazione indipendente; fanno fede i documenti della nuova banca.
Fonti e verifiche
Le informazioni sono state confrontate con le seguenti fonti istituzionali. Consulta sempre la versione aggiornata prima di assumere decisioni fiscali o finanziarie.
Banca d’Italia – Il mutuo ipotecario in parole semplici ↗Normattiva – articolo 120-quater del Testo unico bancario ↗Il calcolatore e la guida hanno finalità informative. Non costituiscono certificazione, consulenza fiscale, legale o finanziaria. Koncepto non salva i valori inseriti negli strumenti.
