La portabilità consente di trasferire il debito residuo a un'altra banca mantenendo l'ipoteca. Può ridurre rata o interessi, ma una rata più bassa ottenuta allungando molto la durata non equivale automaticamente a un risparmio complessivo.
Che cos'è la surroga
La nuova banca estingue il debito presso quella originaria e subentra nella garanzia ipotecaria. L'importo trasferito coincide con il debito residuo: non serve a ottenere liquidità aggiuntiva.
Per il cliente la portabilità non deve comportare penali o oneri tipici dell'operazione secondo la disciplina applicabile. La nuova banca resta libera di valutare reddito, immobile e merito creditizio.
Surroga, rinegoziazione e sostituzione
Con la rinegoziazione si modificano condizioni con la stessa banca, se entrambe le parti accettano. La surroga cambia banca mantenendo il debito residuo e l'ipoteca; la sostituzione chiude il vecchio mutuo e ne apre uno nuovo, anche con liquidità, sostenendo i relativi costi.
Chiedere alla banca attuale una proposta può essere utile, ma confrontala con offerte esterne su base omogenea e fatti consegnare condizioni scritte.
Come calcolare la convenienza
Raccogli debito residuo, rate mancanti, tasso, rata e costi collegati. Confronta il totale da pagare da oggi alla fine, non gli interessi già versati, che sono costi passati.
Valuta TAEG, nuova durata, tipo di tasso, polizze e servizi obbligatori. Se allunghi il piano, misura separatamente riduzione mensile e costo totale: può essere una scelta di liquidità, non di puro risparmio.
- Debito residuo identico
- Durata nuova e residua
- Rata e totale futuro
- Tasso fisso o variabile
- TAEG e servizi collegati
- Costi di polizze facoltative
Procedura e documenti
Di norma servono documenti reddituali, contratto e piano del mutuo, conteggio residuo, documenti dell'immobile e identità. La nuova banca svolge istruttoria e perizia e coordina il trasferimento.
Non interrompere i pagamenti durante la procedura. Chiedi un calendario, conserva le comunicazioni e verifica che eventuali addebiti o polizze legati al vecchio rapporto vengano gestiti correttamente.
Quando può non convenire
Con debito basso, scadenza vicina o differenza di tasso minima, il vantaggio può essere modesto. Nei piani alla francese una parte maggiore degli interessi viene generalmente pagata nella fase iniziale, quindi il momento del trasferimento incide.
Considera anche il valore della flessibilità: passare dal variabile al fisso può ridurre il rischio pur senza minimizzare il costo atteso. La scelta va stressata con scenari realistici e non basata su una singola rata promozionale.
Esempio pratico: quanto può far risparmiare una surroga
Ipotizziamo un debito residuo di 150.000 euro e 20 anni mancanti. Al TAN del 4,20% la rata teorica è circa 925 euro; al 3,20%, mantenendo capitale e durata, è circa 847 euro. La differenza è vicina a 78 euro al mese.
Su 240 rate il divario teorico supera 18.000 euro. Se però la nuova durata venisse portata a 25 anni, la rata calerebbe ulteriormente ma il debito resterebbe più a lungo: per decidere servono piano completo, TAEG e totale futuro, non la sola riduzione mensile.
Surroga: confronto prima e dopo
| Voce | Mutuo attuale | Nuovo mutuo |
|---|---|---|
| TAN ipotetico | 4,20% | 3,20% |
| Rata teorica | Circa 925 € | Circa 847 € |
| Differenza mensile | — | Circa 78 € in meno |
| Differenza su 240 rate | — | Oltre 18.000 € teorici |
FAQ
La surroga ha costi per il cliente?
La portabilità è disciplinata come operazione senza penali e oneri tipici a carico del cliente. Verifica però prodotti facoltativi separati e condizioni dell'offerta.
Posso chiedere liquidità aggiuntiva?
Non con la sola surroga, che trasferisce il debito residuo. Per nuova liquidità si valuta un'operazione differente.
La banca deve accettare la mia richiesta?
La banca originaria non può impedire la portabilità, ma la nuova banca può decidere se concedere il finanziamento dopo l'istruttoria.
Norme citate nella guida
Articolo 120-quater del Testo unico bancario ↗
Rende possibile la surrogazione senza penali od oneri per il cliente nei casi previsti.
Legge 40/2007 ↗
Ha consolidato la portabilità gratuita comunemente chiamata surroga Bersani.
Fonti e verifiche
Contenuto verificato su fonti istituzionali e aggiornato alla data indicata. Norme, tariffe e condizioni contrattuali possono cambiare: consulta sempre la fonte e i documenti della tua compagnia.
Banca d'Italia – guide per mutui, credito e tutele ↗L'Economia per tutti – educazione finanziaria ↗Questa guida ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza assicurativa, legale o fiscale né un’offerta di prodotti. Prima di decidere, verifica normativa vigente, preventivo e set informativo.
